Інвесторам доведеться ділитися, а покупцям – платити більше: як позначиться на ціні квартир законопроект 5600

Зміст законопроекту №5600 про збалансованість бюджетних надходжень викликав запеклі суперечки та опір на ринку. Кілька разів його прийняття відкладали, а до тексту документу вносили безліч правок. Зрештою Верховна рада проголосувала законопроект у другому читанні, а президент підписав документ. Як повідомив Офіс президента, закон зміцнить ресурсну базу бюджету і запобігатиме втратам через ухилення від оподаткування.

Про подробиці нового закону та його вплив на ринок нерухомості – в авторській колонці для РБК-Україна Realty розповідає Юлія Ступіна, фінансовий директор "Строй Сіті Девелопмент Груп".

Як закон 5600 торкнеться угод із нерухомістю

Закон охопив різні галузі. Він стосується не лише великого бізнесу. Серед іншого — закон вносить зміни до правил гри на ринку нерухомості. Причому у версії проекту, яка була розглянута у першому читанні, було передбачено сплату 20% ПДВ при кожній купівлі квартири у юросіб. Це могло б призвести до подорожчання житла на третину, що б вдарило по кишенях простих покупців. До другого читання цю норму прибрали — і це добре для ринку.

Однак у законі міститься ще одна спірна норма — про посилення оподаткування чистого доходу від третього та кожного наступного об'єкта нерухомості, проданого за рік. Не поширюється ця норма лише з майно, отримане у спадок.

Норма ця м'якша, так що на ринку нерухомості кажуть, що істотно на вартість квартир вона не вплине — це вже не призведе до такого подорожчання, як 20% ПДВ. Раніше третя за рік угода оподатковувалась у 5%, але із загальної суми продажів. Тепер же 18% ПДФО обкладають різницю між ціною купівлі та продажу. Тобто розмір податку залежатиме від різниці між купівлею та продажем – по суті від доходу від угоди. При цьому, коли будуть зараховуватись витрати, при сплаті податку від доходу з продажу нерухомості, обов'язково потрібно буде надати декларацію та вказати розмір доходу.

Уточню, що зміни стосуються подальшого продажу, який має ознаки систематичності, та 18% податку — відрахування від чистого доходу, оподаткуванню підлягає саме різниця між ціною продажу та ціною купівлі такого об'єкта раніше.

Наприклад, купивши квартиру площею 40 метрів за 1 млн грн, а продавши за 1,1 млн грн — податком оподатковується 100 тис. грн. За ставки в 18% — це буде 18 тис. грн.

Якщо ж такі об'єкти (третій та наступні) отримані платником у спадок, то дохід від їхнього продажу оподатковується за попередньою ставкою в 5%.

Яку частину інвесторів і забудовників це торкнеться — оцінки розходяться: від 5% ринку до 40%. Все залежить від того, які використовуються критерії.

Фото: РБК-Україна

Хто заплатить більше

Я вважаю, що нові норми вдарять за великою кількістю інвесторів, які купують квартири на початкових етапах готовності об'єкту, щоб заробити на подальшому перепродажі. Купівля первинної нерухомості — інвестиційний інструмент, такий самий, як інвестиції у цінні папери. Тепер угод із купівлі нерухомості для отримання інвестиційного доходу буде менше.

При цьому постраждає не великий бізнес, який має фінансові можливості, а дрібні забудовники, яким потрібно залучити інвесторів. Адже вони втратять тих клієнтів, які інвестували "в проект на стадії котловану" для примноження капіталу.

Вплинуть нові норми, зокрема, і на тих приватних забудовників, які будують будинок, а потім поділяють його на квартири та продають. Якщо раніше такий забудовник з першого продажу платив 1% мита, а з наступних 5% податку, 1% мита та 1,5% військового збору (тобто в сумі 7,5%), то тепер із третього та наступного продажу доведеться сплачувати вже по 18%. Тож на ціні бюджетного житла в нових умовах це позначиться. Або кількість невеликих гравців зменшиться, адже нерухомість стане неконкурентною.

Питання не закрите

Можна прогнозувати, що житло внаслідок ухвалення закону 5600 все-таки подорожчає, і питання тільки в тому, наскільки й коли.

Та й розслаблятися рано: Міністр фінансів Сергій Марченко вже пообіцяв, що Мінфін до цієї норми ще повернеться, а голова комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетьманцев повідомив, що Верховна Рада напрацьовує компромісний законопроект щодо змін оподаткування для будівельної галузі, який об'єднає "кілька законодавчих ініціатив від різних груп".

Отже, ймовірність того, що податок на додану вартість на операції з нерухомістю все одно запровадять – залишається дуже високою. А отже, і ймовірність ще більшого подорожчання.

Раніше наші автори розповідали, що в Україні дуже мало хороших громадських просторів.

А також — чи реально отримати хорошу знижку від забудовника до і після Нового року.