Ринок нерухомості в Україні зараз переживає не кращі часи. Особливо це стосується первинного житла. Експерти кажуть, що все не так погано, як може здатися на перший погляд. Також вони звертають увагу, що вкладення в нерухомість є дуже хорошою альтернативою депозитам.
Нинішня криза в Україні особливо яскраво позначилася на ринку нерухомості. Люди стали більше економити замислюватися над тим, чи варто вкладати гроші. Представники будівельних компаній говорять, що в той час як довіри населення до банків впало, нерухомість залишається гарною альтернативою для вкладення і збереження грошей.
Що відбувається на ринку первинної житлової нерухомості
Директор консалтингової компанії City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко каже, що вітчизняні ЗМІ трохи викривлено показують картину ринку нерухомості.
"Ситуація складна, але не критична. Ринок нерухомості залежить від курсу валют. Зараз ринок лихоманить, але забудовники намагаються контролювати ситуацію", - розповідає Ярослава Чапко.
Поки курс долара був стабільним, то динаміка зростання цін на житло була досить передбачуваною - гривневі ціни формувалися відповідно до курсу. Зростання середніх цін у сегменті визначається завершеністю якихось комплексів або появою більш дорогих об'єктів. Коли різко зріс курс валют, багато забудовників задумалися про те, що робити сценами.
Експерти CDS кажуть, що зараз повторюються ситуація 2008 року, коли доларові ціни почали трохи просідати, гривневі рости. Наскільки значними будуть ці процеси, залежить від девальвації національної валюти, а також глибини кризи і конкурентоспроможності проектів. Правда, якщо тоді ціни просідали протягом 3 місяців, то зараз стався різкий обвал цін протягом місяця - до 20%.
"До середини квітня утримували ціни на низькому рівні, потім змушені були їх переглянути, у зв'язку з девальвацією гривні. Однак передбачили певну кількість заходів, які дозволяють створити вигідні умови для покупців", - розповідає старший аналітик компанії "Інтергалбуд" Анна Лаєвська.
Девелопери бізнес-класу добре засвоїли уроки 2008 року. Комплекси, які з'явилися після кризи, кардинально відрізняються концептуальними рішеннями, якісними характеристиками. Бажання девелоперів економ-класу будувати більше і дешевше зіграло з ними злий жарт. Зниження цін у доларовому еквіваленті наймасовішим виявилося в економ-класі, при цьому гривнева ціна зросла лише на 10%.Це свідчить про те, що бізнес-клас вже зайнявся переоцінкою своєї діяльності, а економ класу це ще належить зробити.
Первинний ринок житла став більше користуватися довірою
Конкуренція на ринку первинної житлової нерухомості зараз дуже велика, особливо це стосується Києва та Київської області. Комерційний директор пошукача нерухомості ЛУН.иа Андрій Міма каже, що в Києві продається близько 200-250 новобудов і ще приблизно стільки ж і області. При цьому економ-клас становить близько 70% пропозицій, бізнес - 25%-27%, еліт - 2-3%.
В останні роки попит на квартири значно перемістився з вторинного ринку на первинний і практично зрівнявся. Переваги первинного ринку полягають у тому, що тут ціни значно нижчі, а також забудовники дають розстрочку, що також дуже зручно і вигідно. Але існують ризики пов'язані з тим, що люди вкладають гроші у ще неіснуюче житло і забудовник може не виконати умови за договором.
"Також важливо пам'ятати, що на ринку з'являються шахраї, які пропонують житло за нереально низькими цінами. Ціни можуть бути дуже привабливі, але дуже низька ймовірність, що будинок буде зданий вчасно, так і зданий взагалі. Об'єктивних причин для таких звинувачень, в принципі, немає, але досвід показує, що саме так часто відбувається", - говорить Андрій Міма.
Новий сегмент - житло комфорт-класу
Експерти порталу ЛУН.иа кажуть, що з недавнього часу почали виділяти новий сегмент житла - комфорт-клас. Напрямок комфорт класу вже декілька років тому розвинулося в Москві і в Україні теж поступово почало з'являтися, забудовники все частіше починають використовувати цей термін. За своїми характеристиками таке житло поступається квартир бізнес-класу, але в той же час його якість значно вища, ніж якість об'єктів економ-класу. Житлові комплекси комфорт-класу враховують всі потреби жителів, як правило, тут є все, що потрібно людині для комфортного життя - розвинута соціальна інфраструктура, хороша транспортна доступність, благополучна екологія.
Інвестиції в новобудови
Вкладення в нерухомість в Україні є одним з найбільш надійних способів зберегти та примножити гроші. Особливо нині, коли довіра до банків стало критично низьким.
Забудовники намагаються створити максимально комфортні умови для покупців. Вигідні умови по кредитах та розстрочення - важливий фактор для багатьох покупців. Правда бувають ситуації, коли за дуже низькою ціною за 1 кв. м. та максимально зручними умовами шахраї ховаються.
Експерти радять, що треба робити, щоб не потрапити в пастку до шахраїв:
• вкладати гроші в перевірених забудовників, які не перший рік працюють і вже здали в експлуатацію не один будинок;
• ретельно перевіряти всі документи забудовника;
• уважно ознайомитися з усіма пунктами договору;
• подивитися рейтинг надійності будівельних компаній;
• почитати відгуки на форумах;
• ознайомитися з відгуками тих, хто вже стикався з компанією.
Андрій Міма каже, що інвестиції в новобудови дуже вигідні. Прибутковість від вкладень в новобудову поділяється на 2 частини: після введення в експлуатацію та дохід від оренди. Вартість новобудови після введення в експлуатацію зростає до 30%, тобто, якщо ви вклали гроші ще в споруджуваний об'єкт, а продаєте, коли будинок вже зданий, то можете отримати непоганий прибуток. Якщо ж здавати квартиру, то можна отримувати до 8-10% прибутку в рік. Житло вигідно й рентабельно: можна купити, зробити ремонт і продати дорожче, або здавати в оренду і отримувати прибуток.
Заступник генерального директора з маркетингу компанії UDP Олеся Перчакрассказывает, що останнім часом зріс інтерес українців до інвестування житла.
"У 2008-2009 роках інвестування дуже знизилася і становила близько 8%. До 2013 року спостерігали збільшення інтересу до інвестування, кількість угод збільшилася на 30%. В грудні 2013-січні 2014 року кількість продажів з метою інвестування, в нашій компанії склали близько 53%", - розповідає Олеся Перчак.
Експерти кажуть, що нинішня ситуація дестабілізує ринок нерухомості. У лютому і березні багато вели себе хаотично: зідзвонювалися, з питаннями, як і що хто робить; радилися, як краще вчинити в нинішній ситуації.
Ризики щодо інвестування новобудови завжди є і про них варто пам'ятати. Але рентабельність подібних вкладень теж дуже велика і здатна покрити ймовірність того, що ви не отримаєте своє. Якщо говорити про рентабельності, то не можна бути однозначними, адже вона повністю залежить від класу об'єкта і його ліквідності.