Буковель или Бали: куда лучше инвестировать в недвижимость и как выбрать объект
Где искать инвестиционный потенциал недвижимости в Украине и за ее пределами – в колонке основателя и СЕО группы компаний RITM Александра Лахтионова для РБК-Украина.
Вопрос инвестирования остается актуальным для украинцев даже в условиях войны. Надежный финансовый тыл в качестве актива, работающего на собственника и генерирующего пассивный доход, помогает более уверенно проходить кризисные периоды.
Одним из таких инструментов, который становится все более популярным в Украине и мире, является доходная недвижимость. Этот сегмент дает понятную модель прибыли и требует минимального вовлечения владельца в операционные процессы.
В настоящее время для украинских инвесторов доступны варианты доходной недвижимости как внутри страны, так и за ее пределами. По финансовой составляющей порог вхождения в такие проекты сравнимы, поэтому для принятия взвешенного решения и диверсификации рисков, рассмотрим особенности рынков доходной недвижимости в Карпатах (Украина) и на острове Бали (Индонезия), которые сейчас активно развиваются, имеют свои сходства и отличия.
Как оценить инвестиционную привлекательность и перспективы проекта
Принцип, по которому работает доходная недвижимость, всюду одинаков: девелопер создает проект, который передает в управление управляющей компании для получения прибыли собственниками. При разработке этих проектов учитывается конъюнктура рынка, локация, туристические потоки, себестоимость и категория гостиницы.
Различия состоят только в продолжительности туристического сезона, наличии валютных рисков (например, в Украине не произошла прогнозируемая девальвация гривны до уровня 50-60 за доллар, и это ожидание "бурлит в воздухе" и влияет на принятие долгосрочных инвестиционных решений).
В этой формуле владельцы также должны считать свое время, ведь пассивный доход не предусматривает постоянное вовлечение владельца в операционную деятельность.
Если оценивать наш рынок за рамками валютных рисков, то лучших возможностей, чем на Западе Украины, в Европе трудно найти.
Учитывая отсутствие конкуренции в правильном продукте и потенциал роста внутреннего туризма – украинский рынок по перспективам сравним разве что с американским. Но логика инвесторов строится на балансе между рисками и доходностью, поэтому базовое правило – дифференцированный инвестиционный портфель.
Владельцы нескольких проектов в Украине ищут внешние рынки для инвестирования. И здесь важно, чтобы зарубежный актив не стал пассивом из-за короткого сезона, низкого уровня доходности, большой фискальной нагрузки и зарегулированной модели управления.
Точка инвестиционной привлекательности в Украине
В Украине наиболее спокойной и перспективной гаванью для инвестирования является регион Буковеля и населенные пункты в радиусе 40-50 километров (Яблуница, Поляница, Татаров, Микуличин, Верховина, Косов, Яремче).
Это почти единственный регион с максимальной капитализацией, имеющий перспективы дальнейшего роста, ведь именно в Буковеле проинвестированы миллиарды в развитие и инфраструктуру. Следует учитывать план развития курорта: создание транспортной инфраструктуры, которая должна объединить рекреационный потенциал курортов Ивано-Франковской области.
Вне Буковеля в Карпатах по потенциалу роста можно также отметить рекреационно-привлекательную Сходницу на Львовщине и Поляну на Закарпатье.
По уровню доходности украинские девелоперы обещают 6-12% годовых, не считая валютных рисков. Большую роль играет сезонность. Хотя за последние 10 лет периодом межсезонья научились управлять лучше, в том числе благодаря комплексам с дополнительными услугами, бассейнами, SPA, различными достопримечательностями. Но этот фактор до сих пор оказывает влияние.
"Треугольник силы" для дифференциации рисков
Рынок доходной недвижимости острова Бали отличается долгим туристическим сезоном (более 300 дней в году), что оказывает большое влияние на годовую доходность. За счет сезонности доходность составляет от 10% до 18% годовых.
Также свою роль играет более стабильная валютная среда и потоки туристов со всего мира. Большой внутренний рынок, активные внешние инвестиции, мягкий налоговый режим и международная валютная зона – это ответ на вопрос, почему недвижимость на Бали востребована, несмотря на то, что там иностранцы инвестируют на правах аренды. Но и здесь есть возможность создать юрлицо и получить более широкие возможности, включая право собственности.
Опытные игроки понимают, что инвестиционная недвижимость – это не собственность, а денежный поток. Здесь важна именно роль управляющей компании, а также условия, ограничения и влияние, которое она дает владельцу.
По локациям для инвестирования на Бали стоит смотреть на "треугольник силы" – три региона с разными характеристиками и высоким потенциалом. Чангу – место для активной жизни и отдыха с развитой инфраструктурой, где проживает много экспатов. Убуд – духовный центр с невероятной природой и историческими достопримечательностями. Букит – заповедный климатический курорт с горами и океаном. По цене все эти регионы ни в аренде, ни в стоимости суток проживания существенно не отличаются.
Одно время рынок Бали был очень сильно девальвирован вследствие пандемии Covid-19, и только сейчас происходит постепенное восстановление. В последующие 3-5 лет есть тенденция роста за счет нового качественного продукта – апартаментов, вилл, таунхаусов, а также учитывая масштабные инфраструктурные проекты, которые запланировало правительство Индонезии (новые дороги, аэропорты, порты).
Факторы оценки и принятия решений
С точки зрения девелопмента Буковель и Бали схожи тем, что начать строить здесь просто, а создать действительно нужный рынку продукт – затруднительно. Многие проекты просто не попали в нужный для целевой аудитории концепт и сейчас нуждаются в обновлении и реконцепции. К примеру, на старте не были учтены конструктивные риски – в горах они свои, на островах свои. А это другой бюджет: +30-40% от стоимости строительства в городах.
При этом финансовый порог входа для инвестора в обеих локациях почти одинаков. Начиная от 80 тысяч долларов можно приобрести типовые апартаменты, от 200 тысяч – виллу. И эти объекты будут сопоставимы и по площади, и по классу, и по общим характеристикам.
Если разложить все карты на столе и определить ТОП-3 аргумента для инвестирования в доходную недвижимость в каждой из локаций, то это будет выглядеть примерно так:
Преимущества инвестирования в Буковель:
- Популярная развивающаяся локация будет гарантированно востребована среди туристов, а значит, будет приносить доход;
- Легкая доступность для собственного отдыха;
- Инвестирование денежных средств в экономику страны.
Преимущества инвестирования на Бали:
- Международный финансовый рынок по прозрачным правилам;
- Расчет и получение дохода в валюте;
- Точка дифференциации на растущем рынке благодаря постоянному потоку туристов со всего мира.
Но в любом случае, заходя в инвестицию, нужно понимать, на каких условиях ты сможешь из нее выйти. То есть отслеживать ситуацию не только на первичном, но и на вторичном рынках – востребован ли данный формат недвижимости, есть ли спрос на этот комплекс и эту локацию и так далее. Или доверить этот вопрос специалистам, постоянно в рынке и понимающим, что там происходит.