Битва за Ocean Plaza: кому принадлежат крупнейшие ТРЦ Украины и почему бизнес выбирает Запад

После пика и шока войны: как изменилась модель девелопмента

Прошлый год стал рекордным за последние четыре года по количеству открытых ТРЦ. В Украине появилось 14 новых объектов арендной площадью до 140 тыс. кв. м.

Причем, если в 2021 году Киев давал до 80% притока коммерческих квадратов, то в 2025-м более 90% нового предложения появилось в регионах, преимущественно на Западе Украины. Девелоперы отдали предпочтение более безопасным областям с быстрой окупаемостью.

Фактически на рынке сформировалась новая модель - "полицентричного ритейла". Если раньше игроки двигались по пути "большие ТРЦ - столица - длинные циклы", то теперь логика выглядит следующим образом - "небольшие форматы - региональная децентрализация - быстрые проекты".

Количество новых ТРЦ почти достигло довоенного уровня, площади значительно уменьшились (инфографика РБК-Украина)

Карта рынка: кто самый большой и почему это важно

Самые большие площади в Украине занимают гипермаркеты сети "Эпицентр". Хотя основной их продукцией является хозяйственная группа, они имеют собственную сеть аптек, магазинов одежды, компьютерной техники и тому подобное. С 2024 года сеть начала развивать отдельное направление - "Эпиленды": парки развлечений для детей на территории гипермаркетов.

Общая площадь "Эпилендов" уже составляет около 15,5 тысяч квадратных метров, а всех торговых объектов сети Эпицентр - около 2,2 млн кв. метров. Это позволяет признать лидерство "Эпицентра" по критерию торговой площади, комментирует РБК-Украина стратегический советник в сфере девелопмента недвижимости и инвестиций, независимый эксперт Анна Анисимова.

Однако крупнейшим владельцем классических ТРЦ - с фудкортами, магазинами известных брендов одежды, обуви и кинотеатрами - является Mandarin Plaza Group, которая принадлежит семье Вагифа Алиева.

Его компания строит на "Лыбедской" Ocean Mall площадью 300 тысяч кв. метров. Этот торговый центр начали строить еще в 2015 году, первые планы сдачи его в эксплуатацию были заявлены на 2017 год. Также компания владеет ТРЦ Lavina Mall, Mandarin Plaza и половиной Blockbuster Mall.

Новыми проектами Алиева являются также Lisova Mall и Hippodrome Mall - крупные ТРЦ (мегамолы) возле станций метро "Лесная" и "Ипподром" в Киеве. Их строительство еще не началось.

Девелопмент ТРЦ в Украине продолжает привлекать инвесторов из разных отраслей и стран (инфографика РБК-Украина)

В Днепре значительным застройщиком является компания Alef Estate бизнесмена Вадима Ермолаева, а в Харькове и Львове - компания Budhouse Group Анатолия Шкрибляка, которому также принадлежит Дарницкая ТЭЦ.

Значительными торговыми центрами в Киеве - ТРЦ "РайОН" на Троещине и "Проспект" возле станции метро "Черниговская" - владеет компания Arricano Real Estate эстонского бизнесмена Хилара Тедера.

В 2012 году компании, связанные с бизнесменом Андреем Адамовским и экс-депутатом от "Блока Петра Порошенко" Александром Грановским, фактически забрали у Arricano ТРЦ Sky Mall. Несмотря на многочисленные решения украинских и иностранных судов, эстонский инвестор так и не вернул контроль над торговым центром. До июля 2024 года партнером Тедера в Arricano была инвестиционная компания Dragon Capital чешского бизнесмена Томаша Фиалы.

Крупнейшие по площади ТРЦ сконцентрированы в столице (инфографика РБК-Украина)

В июле 2025 года среди владельцев крупных ТРЦ появились государственные банки - "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк", которые за долги получили в собственность столичный Gulliver. Банки выиграли суды против предыдущего владельца (Виктор Полищук, владеет сетью магазинов "Эльдорадо"). Однако, как сообщали в пресс-центре "Ощадбанка", предыдущий владелец стал препятствовать доступу к инженерным сетям здания ТРЦ. В результате, в конце октября торговый центр был вынужденно закрыт. Gulliver частично возобновил свою работу с 12 декабря, а полноценно арендаторы вернулись в ТРЦ с начала февраля.

Сколько зарабатывают ТРЦ: цифры, которые впечатляют

Инвесторы очень позитивно смотрят на ТРЦ как объект долгосрочных инвестиций.

"Этот бизнес генерирует стабильный денежный поток, он может приносить 10-20% годовых в долларах. Он ликвидный - можно относительно легко перепродать другому собственнику. Мы с удовольствием инвестируем", - Андрей Журжий, основатель инвестиционной группы компаний Inzhur.

Окупаемость инвестиций в проекты по строительству или покупке ТРЦ может составлять 14-18 лет, говорит Анисимова. Для определения доходности инвестиций в недвижимость используется показатель капитализационной ставки - соотношение чистого операционного дохода, полученного за год работы ТРЦ, к его стоимости.

Для Киева этот показатель составляет 8,5-12% - это самое высокое значение среди столиц стран Центральной Европы. Например, для Праги он составляет 5,5-5,8%, Варшавы - 6-6,5%, Будапешта - 7-7,3%, приводит данные эксперт.

Высокая доходность коммерческой недвижимости в Украине - это плата за риски страны, считает Анисимова.

Целью девелоперов является не быстрая прибыль, а рост стоимости актива и стабильный или растущий арендный доход. Например, по группе Inzhur выручка от аренды при постоянном объеме торговых площадей в прошлом году выросла на 20-25% в гривне.

Столица продолжает привлекать инвестиции в квадратные метры торговых центров (инфографика РБК-Украина)

Где строят: фокус на Запад и малый формат

С начала полномасштабного вторжения в Украине открылось 29 новых ТРЦ общей площадью 380 тысяч кв. метров. В 2026-2027 годах планируется открытие еще 20 малых ТРЦ (до 20 тысяч кв. метров арендной площади) и 7 средних (20-40 тысяч кв. метров), свидетельствуют данные "Украинского совета торговых центров".

Также ожидается открытие крупного "Эпицентр Буча" и одного из наиболее известных объектов в столице - Ocean Mall площадью 300 тысяч кв. метров.

Председатель "Украинского совета торговых центров" Максим Гаврюшин подтверждает - 60% новых объектов будут расположены на Западе Украины.

Всего за следующие два года планируется открытие примерно 40 новых торговых центров общей площадью примерно 700 тысяч кв. метров, в основном малого формата, уточняет Гаврюшин.

Привлекательность Закарпатской, Львовской, Ивано-Франковской и Черновицкой областей выросла с 2022 года - это подтверждают исследования отраслевой консалтинговой компании EXPANDIA (представителя международной компании CBRE).

Инвесторы планируют построить больше всего ТРЦ в западных областях Украины (инфографика РБК-Украина)

Приоритетными для девелоперов становятся небольшие, районные ТРЦ. Такие проекты имеют более короткий инвестиционный цикл, более низкие капитальные затраты и более быструю окупаемость, комментируют РБК-Украина аналитики EXPANDIA.

Привлекательность столицы тоже растет. По данным мобильных операторов, в течение 2024-2025 годов количество населения Киева увеличилось до 3,7-4 млн человек. Рост уровня зарплат (покупательной способности), ставок аренды и восстановление трафика после падения в 2022 году создают устойчивый фундамент для новых инвестиций.

"Если объект в хорошей локации, там хороший трафик, проживает много людей и это столица или все, что в сторону Запада - эти объекты работают достаточно неплохо", - рассказывает Андрей Журжий.

Девелоперы видят пространство для дальнейшего строительства ТРЦ в столице. Журжий говорит, что все зависит от размера нового ТРЦ, еще можно строить центры площадью 4-5 тысяч кв. метров. Значительное пространство для инвестиций остается вокруг столицы.

"На мой взгляд, есть куда двигаться, мы не видим какого-то перенасыщения", - прокомментировал основатель Inzhur.

Главная сделка рынка: Ocean Plaza и борьба за госактив

Инвесторы не только активно строят новые ТРЦ, но и готовы рассматривать покупку работающих объектов. Например, в 2025 году Dragon Capital Фиалы продала Sky Park в центре Винницы - покупателем стал Inzhur. При этом Фиала выкупил у компании DCH Александра Ярославского торговый центр Victoria Gardens (бывший "Караван") в Киеве.

"Dragon Capital - активны на этом рынке. Они рассматривают сделки по покупке ТРЦ районного формата площадью 20-30 тысяч кв. метров", - комментирует Анисимова.

Также недавно бизнесмен Гарик Корогодский, который вместе с тремя партнерами владеет ТРЦ Dream на киевской Оболони (Dream Yellow и Dream Berry, общей площадью 160 тысяч кв. метров), заявил о планах продать этот актив. Он уже озвучивал эти намерения 4-7 лет назад.

"Единственное, что может осложнить поиск покупателей (для ТРЦ Dream - ред.) - это большой объем сделки, то есть значительные инвестиции в один проект во время войны", - отмечает Максим Гаврюшин.

Наиболее ожидаемая сделка по покупке ТРЦ - предстоящий аукцион Фонда государственного имущества (ФГИУ), на котором могут быть проданы права собственности на столичный Ocean Plaza. В 2023 году государство национализировало долю (66,65%) этого ТРЦ у российского олигарха Аркадия Ротенберга.

Читайте также: Что известно о новом главе Фонда госимущества?

В середине февраля глава ФГИУ Дмитрий Наталуха сообщал, что Ocean Plaza будет продаваться одним из первых. Однако пока фонд не определил стартовую цену актива, а Кабмин не утвердил условия аукциона, сообщили РБК-Украина.

На пути продажи стоят судебные вопросы: до национализации оператор ТРЦ имел миллиардные долги перед компанией Ethoder Investments Limited, которую связывают с Ротенбергом. В 2024 году этот долг был взыскан в пользу государства. Размер долга перед Фондом госимущества составляет около 8-9 млрд гривен; на сегодня "ИС Лыбидь" выплатила 2,2 млрд гривен, уточнили изданию в фонде.

Чтобы полностью очистить ТРЦ от долговых обязательств, Фонд госимущества должен через суд взыскать в госсобственность весь объект недвижимости.

"Если государство его очистит и выставит на продажу, мы готовы принимать участие с минимальной ставкой 100 млн долларов с НДС", - комментирует Журжий и добавляет, что стартовая цена за Ocean Plaza может составлять 50-70 млн долларов.

Собеседник признает, что это интересный объект для покупки, ведь он имеет очень хорошее расположение - возле станции метро "Лыбедская", где насыщенный трафик и строится много нового жилья.

"Есть такая шутка, что в ритейле важны три ключевых критерия - локация, локация и локация", - добавляет Журжий.

Свою заинтересованность в покупке Ocean Plaza ранее высказывал Вагиф Алиев, который планирует объединить этот объект с Ocean Mall.

Кроме того, известный девелопер Василий Хмельницкий, который в 2019-2023 годах владел долей (33,5%) в Ocean Plaza, также рассматривает возможность вернуться в эту инвестицию, сообщают источники РБК-Украина на рынке недвижимости.

Обновлено. В пресс-офисе Василия Хмельницкого после выхода публикации обратились к РБК-Украина с опровержением этой информации. "Василий Хмельницкий не рассматривает возможности участия в этом активе и не имеет подобных планов. Отдельно отмечаем, что определение Василия Хмельницкого как девелопера не является корректным. На сегодняшний день он не занимается девелоперской деятельностью", - отметили в пресс-офисе бизнесмена.

Между собой: чем ТРЦ отличаются и как конкурируют

Большинство крупных ТРЦ стараются привлекать известных арендаторов, однако отличаться брендами становится все проблематичнее, говорит Анна Анисимова. Это подтверждает небольшое маркетинговое исследование РБК-Украина: торговые центры класса destination mall (те, в которые едут специально на шопинг) имеют довольно схожую представленность известных брендов. Среди всех немного отстают ТРЦ, акционером которых стало государство.

Читайте также: "Новая почта" запускает камеры хранения в торговых центрах

Ocean Mall обещает предложить бренды, которых еще не было на рынке Украины. Торговые центры небольшого масштаба делают ставку на украинские товары и локальных арендаторов, поскольку не могут конкурировать за международные бренды.

"Соперничество между ТРЦ постепенно смещается от перечня брендов к конкуренции сервисом, событиями и качеством времяпрепровождения", - констатирует Анна Анисимова.

Например, на 8 марта в Respublica Park был организован бесплатный концерт Ольги Поляковой для сбора средств на реабилитацию ветеранов, а в середине мая в Blockbuster Mall будет выступать группа "Бумбокс".

Крупным ТРЦ все труднее становится отличаться составом брендов (инфографика РБК-Украина)

На сегодня ТРЦ конкурируют еще и с электронной торговлей, объемы которой только растут. Для посетителей destination malls важным является вопрос парковки - поэтому она бесплатная в Lavina Mall, Blockbuster Mall и Ocean Mall. В Lavina Mall предлагают также семейные паркоместа.

Во время воздушной тревоги во многих ТРЦ закрывается ряд магазинов, однако могут работать продуктовые супермаркеты и фудкорты. В ТРЦ Piramida открыли "Сильпо" на цокольном этаже - это позволяет не останавливать работу; там же расположена зона фудкорта. В Respublica Park закрываются магазины на третьем и втором этажах, работает только первый - он расположен ближе к укрытию (паркингу). В Retroville закрываются все магазины, кроме Novus.

Война заставила девелоперов пересмотреть стратегию: инвестиции смещаются на запад страны, а фокус - на небольшие ТРЦ с более быстрой окупаемостью. Зато мегамолы в столице все чаще становятся долгостроями со скандальным бэкграундом.

Однако фундаментальная привлекательность бизнеса никуда не делась: 10-20% годовых в долларах, самая высокая в регионе капитализационная ставка и растущий спрос в миллионном городе - эти аргументы будут подталкивать компании строить новые ТРЦ независимо от размера рисков.

Главная интрига 2026 года - кто в конце концов купит Ocean Plaza. Претендентов хватает, но и юридических преград тоже. А пока аукцион не состоялся, каждый игрок рынка продолжает расставлять фигуры на доске.

Вопросы - Ответы (FAQ)

Кто является крупнейшим застройщиком и инвестором в торгово-развлекательные центры?

Наибольшую площадь имеют проекты компании Mandarin Plaza Group, которая принадлежит семье Вагифа Алиева.

Почему застроен Киев торговыми центрами?

Компании, которые вкладывают деньги в строительство, не видят перенасыщения и готовы и дальше строить в столице.

В каких регионах строится больше всего ТРЦ?

Больше всего объектов строится на Западе Украины - Львовской, Закарпатской, Хмельницкой и Ивано-Франковской областях.

Сколько может стоить Ocean Plaza возле метро "Лыбедская" в столице?

Стартовая цена на аукционе Фонда госимущества может составлять 50-70 млн долларов и имеет потенциал вырасти до 100 и более млн долларов.

Конкурируют ли сегодня между собой ТРЦ?

Крупным ТРЦ все сложнее конкурировать набором брендов (они более-менее везде одинаковые), поэтому они все больше проводят различных мероприятий, например, концертов известных звезд.