Дешево и сердито: есть ли смысл сейчас покупать квартиру в "хрущевке"
Украинцы переключаются на квартиры первых индустриальных серий. По данным Ассоциации риелторов Украины, в декабре 2021 года 2/3 всех покупателей вторичной недвижимости интересовались малогабаритным жильем советского периода, которое на 50-70% состоит из "хрущевок".
Почему устаревшие морально и технически "хрущевки" до сих пор интересны украинцам и с чем можно столкнуться, сделав такую покупку – в материале РБК-Украина Realty.
Главная причина "успеха" – доступность такого жилья, считают аналитики. В условиях почти отсутствующей на вторичном рынке ипотеки и неопределенности в экономике – это вполне объяснимо. Вот только есть ли смысл тратить деньги на такие квартиры? В каких случаях вложения в "хрущевки" могут быть оправданы?
Прежде чем говорить о достоинствах и недостатках скромных пятиэтажек, вспомним вкратце, откуда они появились.
Сделано в США
Как и многие новшества советского периода, проекты пятиэтажек из блоков или панелей, которые можно было собрать за считанные недели, пришли в СССР из-за рубежа, точнее – из США. Именно из пригорода Нью-Йорка в 1910 году начали свое шествие по миру первые сборные жилые дома.
Одним из главных преимуществ этих простых и лаконичных зданий была скорость их возведения – за счет готовых бетонных конструкций, отлитых в заводских цехах. В Европе такое жилье приобрело популярность после Первой мировой войны, когда нужно было расселять миллионы людей, оказавшихся без крыши над головой. Особенно активно прототипы "хрущевок" возводились в Германии, Голландии, Франции.
В СССР проектом заинтересовались в середине 50-х – в период правления Никиты Хрущева. Тогда, в послевоенные годы, жилищный вопрос стоял особенно остро. Проект инженера Виталия Лагутенко (дедушки солиста группы "Мумий Тролль") и архитектора Михаила Посохина, под техническим кодом К-7, представлял из себя пятиэтажное здание, состоявшее из нескольких десятков изолированных квартир и был поставлен на поток.
Большинство "хрущевок" возводилось как временное жилье для 1-2 поколений (design-homes.ru)
Рассмотрим основные плюсы и минусы таких домов
Минусы "хрущевок"
Ветхость зданий и изношенность сетей
Подавляющее большинство "хрущевок" возводилось как временное жилье для 1-2 поколений – которое должно было обеспечить минимальный бытовой комфорт каждой нуждающейся семье.
"Изначально "хрущевки" рассчитывались на 25 лет, – рассказывает вице-президент "Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью" Анатолий Топал. – Затем срок их эксплуатации несколько раз увеличивали. Однако сейчас и он уже давно подошел к концу. Ресурс большинства этих зданий (в особенности панельных и блочных) фактически исчерпан. Как и ресурс сетей, что их обслуживают. По сути, почти каждая "хрущевка" – это мина замедленного действия, грозящая коммунальной катастрофой. Капитальный ремонт в квартире не поможет, – ремонтировать придется весь подъезд, а трубы менять всему стояку. То же и с сетями – они прокладывались перед вводом в дом и уже, практически, неработоспособны", – предупреждает эксперт.
"Правда, встречаются исключения: среди "хрущевок" есть отдельные дома, которые могут дать фору современным зданиям. Это некоторые кирпичные проекты, а также те, что возводились с перспективой дальнейшей надстройки этажей, поэтому их фундаменты хорошо укреплялись", – рассказывает Анатолий Топал.
На них-то будущему покупателю и стоит обращать внимание.
Некомфортные тесные планировки
Однокомнатные "хрущевки" редко бывают больше 30-32 кв.м, двухкомнатные – 43-47 кв.м, трехкомнатные – до 61 кв.м. Маленькие кухни площадью 5-7кв.м, где не может одновременно разместиться вся семья. Санузлы чаще совмещенные. Комнаты – проходные. Высота потолка – 2,48–2,6 м.
На первых этажах нет балконов. Над верхними – нет техэтажей и чердаков: квартиры пятого этажа расположены непосредственно под крышей. Маленькие лестничные клетки и места общего пользования не дают возможности объединить с соседями приквартирный тамбур.
Низкие звуко- и теплоизоляция
Толщина несущих конструкций в панельных "хрущевках" – 40 см, в кирпичных – 35-38 см. Внутренние перекрытия – 10-20 см. Межкомнатные перекрытия в самой квартире могут быть 4-6 см. При таких исходных данных сложно ожидать от дома высоких изоляционных свойств.
Ситуацию спасает "рубашка" наружного утеплителя (хорошо, если утепляются сразу несколько квартир или вся стена дома). А от шумных соседей защитит звукоизоляция. Но нужно помнить, что она украдет до 10 см от каждой стены и без того скромной жилплощади.
Неоднородный контингент
Пожалуй, это самая большая проблема "хрущевок", предостерегает Анатолий Топал. Если современные ЖК заселяются людьми, изначально близкими друг другу по социальному уровню – им проще находить общий язык при решении вопросов (охрана в подъезде, парковка, места общего пользования и пр.), то в пятиэтажках – весьма пестрый состав из жильцов и квартирантов. И всегда есть те, кто крайне неохотно соглашаются вкладываться в мелкий ремонт, замену окон в парадном или переезжать в маневренный фонд на время реконструкции дома.
Плюсы "хрущевок"
Доступная цена
В крупных городах страны стоимость кв.м в "хрущевке" ниже средней на вторичном рынке на 20-40%. Так, в столице эти квартиры стартуют с 1200 долларов за кв.м, в то время как остальной жилой фонд, по данным АН "Благовест", в декабре приблизился к 2000 долларов за кв.м.
Это основное преимущество: квартиру в "хрущевке" можно приобрети без хлопот с ипотекой, оформить которую сегодня на вторичном рынке крайне сложно.
Устоявшаяся социальная инфраструктура
Микрорайоны с "хрущевками" возводились одновременно со строительством школ, садиков, поликлиник, домов быта, количество и вместимость которых рассчитывались по числу новоселов.
До сих пор в этих микрорайонах редко встретишь очереди в детсады или у дверей участкового врача. Как правило, эти кварталы благоустроены зонами отдыха, окружены парками и скверами. В них достаточно торговых точек в пешей доступности, а также отделений почты и банков, остановок общественного транспорта.
Перспектива реконструкции или реновации
В Украине о сносе кварталов с "хрущевками" и строительстве на их месте современных ЖК, а также о реконструкции старых зданий говорят уже почти 16 лет. Впрочем, результаты пока скромны: на всю страну реконструировано лишь несколько десятков домов.
В прошлом году власти в очередной раз подняли эту тему. Внесли изменения в законопроект, который упрощает процедуру отселения собственников устаревшего жилья для его реконструкции или реновации микрорайона. Заработает ли он и при каких условиях – однозначного мнения на рынке пока нет.
Рано или поздно за этот жилой фонд все же возьмутся, и его владельцы могут надеяться получить взамен современное жилье. Вопрос лишь: когда?
Стоит ли сейчас покупать "хрущевку"
По оценке Анатолия Топала, инвестиция в "хрущевку" может быть интересна лишь в случае, если здание находится в привлекательном месте: в непосредственной близости к деловому центру города, в окружении зелени и объектов инфраструктуры, если у него добротный проект, стены из кирпича, ответственные жильцы и обслуживающая компания (это нетрудно понять, зайдя во двор или в парадное). И наконец – если вы не рассчитываете получить прибыль с этой инвестиции в короткой или среднесрочной перспективе.
"Хрущевка" – это длинная история, которая рано или поздно должна завершиться реновацией или модернизацией здания. Тогда вложенные средства успеют выгодно отбиться: вначале – на аренде, а затем – при обновлении дома. Но если вам необходимо решать жилищный вопрос здесь и сейчас – конечно, лучше рассмотреть для покупки квартиру в "хрущевке" либо в ближайшем пригороде, чем тратить средства на аренду и пытаться при этом накопить на более привлекательный вариант. В украинских реалиях всегда удобнее накапливать, уже имея крышу над головой", – убежден эксперт.
Удачную "хрущевку" всегда можно будет продать по рыночной стоимости: резкого обвала цен на эти дома эксперты не ожидают. Так, Юрий Пита, глава АСНУ, прогнозирует, несмотря на стагнацию всего рынка, небольшой рост цен на такой вид жилья в ближайшем будущем – в первом полугодии текущего года.
Ранее мы писали как осматривать дом и на что обратить внимание, покупая квартиру в феврале.
Также мы рассказывали, как реагируют покупатели жилья на угрозу войны.