Договір купівлі можуть анулювати. Що треба перевірити, перш ніж віддавати гроші за квартиру

Які ризики треба врахувати під час купівлі житла        

"Війна суттєво перекроїла ринок нерухомості. Фактор безпеки жене вгору ціни в тих регіонах, де обстріли нерегулярні. Втім, не всі поспішають інвестувати у новобудови. Багато потенційних покупців – переселенці, яким жити потрібно десь вже сьогодні, не можуть чекати, інвестуючи у майбутнє житло. Крім цього, під час воєнного стану є великі ризики "замороження" будівництва або його введення в експлуатацію невчасно", – говорить Даниленко.

За її словами, вирішальним фактором у придбанні житла є його вартість. Враховуючи тяжку економічну ситуацію в країні та "виснажених" матеріально війною людей, все більше вибір у питаннях придбання житла припадає на вторинний ринок, а іноді – купівлю частини житлового приміщення.

"У будь-якому випадку, перед тим як ставити підпис у договорі купівлі-продажу нерухомості, потрібно ретельно зважити всі "за" і "проти", оцінити ризики", – пояснює експерт.

Даниленко називає основні аспекти, які слід врахувати та перевірити перед укладанням угоди.

Ризики шахрайства із нотаріальною довіреністю

"Основні ознаки підступу – це підозріло низька ціна та неможливість зустрітися віч-на-віч з власником. Інструментом такої оборудки може стати нотаріальна довіреність від імені продавця, який ніби-то уповноважує особу продати, належну йому частину житла", – каже юрист.

Слід знати, що довіреність діє певну кількість часу і її можна скасувати. Якщо продавець зробить скасування до того, як документи будуть передані до держреєстру, зареєструвати право власності буде неможливо. Операцію визнають недійсною. Непоодинокі випадки і підробки таких довіреностей.

Незаконна приватизація

"Більшість квартир в старому фонді були раніше державною або комунальною власністю. Щоб продати таку вторинну нерухомість, її потрібно приватизувати. Причому угода відчуження житла – дарування або продажу – і її подальша реєстрація можлива тільки в тому випадку, якщо всі зареєстровані особи на території житлоплощі надали письмову згоду на приватизацію", – говорить Даниленко.

Незаконною визнають приватизацію, якщо деякі зареєстровані члени сім'ї не брали участь в ній, незалежно від причин. Наприклад, людину могли зняти за рішенням суду з реєстраційного обліку. Через деякий час особа про це дізналась і оскаржила таке рішення, поновивши свою реєстрацію.

"Як наслідок, ця особа може надалі ініціювати позов до суду про визнання приватизації квартири недійсною, адже не врахували її частку під час приватизації, на яку вона мала право претендувати як зареєстрована особа. При цьому дізнатися про це покупець може через деякий час після покупки і оплати. Якщо з'явиться ця людина і вимагатиме повернути права, суд може їх поновити. Трапляються випадки, коли квартири так продають навмисно", – застерігає юрист.

Перед купівлею житла варто проконсультуватись із юристом (фото: Freepik)

Непогоджений продаж

"Щоб угоду купівлі-продажу визнали дійсною на момент підписання договору, всі власники повинні погодитися з цим письмово, оформивши  нотаріальну згоду", – говорить юрист.

 Такий дозвіл потрібно від:

• іншого з подружжя, якщо об'єкт нерухомості (або його частина) придбані в період шлюбу, навіть якщо на момент продажу подружжя вже розлучене
• якщо у власності неповнолітніх дітей є частина житла або вони у ньому зареєстровані – дозвіл видають органи опіки
• від інших співвласників

"Продаж буде неузгодженим і його можна оскаржити, якщо з'ясується, що деякі співвласники не надали дозвіл на укладення угоди. Або їм не запропонували право першого покупця, як співвласникам (при продажу частини житла)", – пояснює Даниленко.

Щоб цьому запобігти, слід добре перевіряти паспорти власників та наявність у них подружжя, дітей, перевірити документи на право власності, документи, що підтверджують відсутність зареєстрованих у житлі осіб та з’ясувати низку інших моментів.

Неврахований спадок

Купівлю житла, яке було передано у спадок, потенційно можуть оскаржити інші спадкоємці, якщо їхня частина з якихось причин не була врахована під час розподілу спадщини.

"Банально, особа, яка є одним зі спадкоємців могла з об'єктивних причин пропустити строк на подання заяви про прийняття спадщини, що у воєнний час є досить розповсюдженою ситуацією, наприклад людина виїхала за кордон через бойові дії та не вчасно дізналась про смерть спадкодавця або не мала можливісті вчасно звернутись до нотаріуса за місцем відкриття такої спадщини", – зазначає юрист.

Суд може поновити строк на звернення до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини. І якщо так станеться, свідоцтво про право на спадщину, що було видано без врахування частки такого спадкоємця, можна оскаржити і відсудити частину належного майна.

"Тому слід ретельно перевіряти, кому належала нерухомість і якщо є спадкоємці, чи всі вони прийняли спадщину, а також, чи є нотаріальні відмови у небажаючих прийняти спадок", – каже Даниленко.

По таких об’єктах нерухомості юристи радять почекати хоча б рік після видачі свідоцтва про право на спадщину, адже ризики ініціювання судових справ щодо перерозподілу спадщини є значними, що може негативно позначитись на покупцеві такого майна чи його частини.

Які ризики виникають під час війни

"Якщо говорити про юридичні ризики придбання квартири під час воєнного стану, то головним б назвала – досить велика ймовірність успішної спроби ініціювати визнання правочину недійсним зі сторони продавця. Адже згідно статті 233 Цивільного Кодексу України, правочин, який вчинено під впливом тяжкої обставини, може бути визнано недійсним з ініціативи будь-якої сторони", – говорить експерт.

Враховуючи воєнний стан, активні бойові дії в країні, обстріли мирних міст, тимчасову окупацію територій, довести, що угода з купівлі-продажу квартири була укладена під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах буде простіше, ніж в мирний час.

Згідно ч. 2 ст. 233 ЦК України, сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов’язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв’язку з вчиненням цього правочину.

"Це означає, що, наприклад, продавець квартири може вимагати від покупця або повернення "статус-кво" (квартира в обмін на виплачені гроші) або доплати за продану квартиру. Також додам, що цей ризик існує не тільки для угод з купівлі-продажу нерухомості, а й для правочинів дарування квартири", – застерігає Даниленко.

Потенційним покупцям перед укладанням угоди слід врахувати усі ризики (фото ілюстративне: Freepik)

Також під час війни у нотаріусів відсутній  частковий доступ до всіх державних реєстрів, через що можуть виникнути проблеми.

"Зараз є не вирішена на законодавчому рівні проблема доступу нотаріусів до державних реєстрів на непідконтрольній Україні території. Тому, наприклад, перевірити, чи дійсно сторона договору (продавець) перебувала на момент набуття права власності на об’єкт, який продає у розірваному шлюбі, та може нею вільно, без згоди іншого з подружжя розпорядитись – практично не можливо", – говорить юрист.

Відповідно, виникає ризик оскарження такого договору купівлі-продажу в майбутньому одним із колишнього подружжя. Таких випадків в Україні чимало.

"Перш ніж укладати угоду купівлі-продажу майна чи його частини, раджу звернутись за фаховою допомогою юриста, який прорахує можливі ризики, які слід врахувати та виключити, після ретельної перевірки всіх необхідних документів", – каже Даниленко.

Як самостійно перевірити "безпечність" житла

Найкраще, коли "безпечність" житла перевірять юристи, втім потенційні покупці можуть зробити це самостійно. 

При купівлі житла на вторинному ринку, треба перевірити:

• право власності (через єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно)
• наявність шлюбу в момент придбання нерухомості (потрібна згода нотаріальна другого із подружжя, навіть якщо шлюб розірвано)
• перевірити податкову заборону (це можна зробити за номером платника податків на сайті Державної податкової служби України)
• судові спори й рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень
• наявність виконавчих проваджень та будь-яких записів у реєстрі обтяжень
• наявність інших власників, відповідність фактичних даних та даних у виписці з Реєстру речових прав на нерухоме майно