Детінізація потрібна, але жорстка регуляція ринку оренди може нашкодити, - Шуляк

Кращим варіантом у випадку України стануть, зокрема, надання пільг інвесторам, які будують доступне житло, та запровадження державного субсидіювання оренди.

За її словами, однією з давніх невирішених проблем житловій сфері є тіньовий ринок оренди. Під час публічних консультацій щодо житлової політики їх учасники вкотре зазначили, що орендувати ризиковано і для орендарів, і для орендодавців. Неврегульованість цін, дискримінаційні і навіть дивні вимоги до наймачів, про які не соромляться писати в оголошеннях, ризик постраждати від шахраїв, раптові підвищення орендної плати або навіть виселення.

“Особливо вразливі внутрішньо переміщені особи, серед яких 56% орендують житло порівняно з 14% серед усіх українців. Орендодавці також потребують захисту, зокрема, можливості стягнути компенсацію за пошкодження майна”, - розповіла Шуляк.

Щоб права всіх учасників були захищені, впевнена вона, їхні відносини мають регулювати офіційні договори, а з доходів від оренди сплачуватися справедливі податки, які можна спрямувати на розвиток пільгових програм і соціального житла. Однак міжнародний досвід показує, що державі не варто впроваджувати жорстку регуляцію ринку. 

"Досвід, наприклад, Аргентини показує, що це матиме негативні наслідки для ринку. Жорсткі обмеження щодо договорів - мінімальний термін три роки, заборона на підвищення плати та валютних розрахунків, у поєднанні з інфляцією спричинили катастрофу. У столиці країни кількість доступних квартир скоротилася вдвічі, кожна сьома квартира стояла порожня, а ціни зросли настільки, що проживання в готелі стало вигіднішим варіантом. Лише скасування обмежень та повна свобода договору дозволяє ринку потрохи повертатися до норми", - зауважила Олена Шуляк. 

Саме тому, підкреслила вона, серед кроків для покращення орендного ринку експерти та громадськість пропонують надати пільги інвесторам, які будують доступне житло, запровадити державне субсидіювання оренди, зокрема для сімей загиблих воїнів, та збільшувати кількість житла для соціальної оренди.

Шуляк також повідомила, що у країнах ЄС соціальне житло становить у середньому 25% від усього житлового фонду, в Україні – лише 1,5%. Нам бракує інструментів забезпечення доступним житлом, які поширені у світі. Один з них – оренда з правом викупу, коли сім’я живе в помешканні і може поступово накопичувати кошти на нього. Цей підхід популярний у Великій Британії. Там діє спеціальна державна програма підтримки людей, що вперше набувають житло, та окремих категорій, як-от молоді сімʼї.

Програми оренди соціального житла, часто з можливістю його подальшої приватизації, є в Німеччині, Австрії та Швеції. Вони фінансуються завдяки державним субсидіям, пільговим кредитам або спеціальним фондам.

Крім того, у більшості штатів США та у Великій Британії застосовують інклюзивне зонування, що зобов’язує забудовників виділяти певний відсоток житла в новобудовах для соціального орендного житла. Ще один інструмент, який може запозичити Україна, – житло в лізинг, як це працює у Франції та Польщі. Ми вже вивчаємо цей досвід для можливості його адаптації в Україні”, - підсумувала голова комітету містобудування.