Купить квартиру у хозяина или у застройщика? В 2015 году этот вопрос будет мучить очень многих украинцев. Давайте разбираться, что будет с ценами на недвижимость, а также как заключить наиболее выгодную сделку, уговорив продавца подвинуться.
Купить квартиру у хозяина или у застройщика? В 2015 году этот вопрос будет мучить очень многих украинцев. Давайте разбираться, что будет с ценами на недвижимость, а также как заключить наиболее выгодную сделку, уговорив продавца подвинуться.
Уходящий год заставил девелоперов стиснуть зубы и подчиниться девальвации. Если в феврале-мае, невзирая на падение курса гривны, застройщики продолжали конвертировать стоимость «квадрата» по 8 грн./долл. (благодаря запасу строительных материалов, завезенных по «старому» курсу), то к концу года они не выдержали, отказались от «стабилизаторов» и вывели цены в прямую зависимость от текущего курса.
В 2015 году одним из сильнейших факторов на рынке недвижимости станет фискальный:
а) растут тарифы ЖКХ, содержать крупные квартиры станет далеко не всем по карману;
б) ужесточается налог на недвижимость;
в) вводится «косвенный метод» для подоходного налога, так что приобретенная недвижимость станет очень интересна налоговикам как маркер наличия крупных «серых» доходов.
В гривневом эквиваленте стоимость жилья за 2014 год возросла на 30-70%. Однако потенциальные покупатели все равно остались в выигрыше. Ведь чаще всего сбережения, предназначенные для крупных трат, конвертированы в доллары или евро. А в валюте, напротив, стоимость квартир снизилась. Кроме того, застройщики, равно как и продавцы на вторичном рынке, стали более сговорчивы.
Плюс ко всему девальвация, а также нестабильная политическая ситуация и поток мигрантов подогрели появление новых проектов не только в Киеве, но и других регионах. «Если раньше Киев можно было считать центром, который притягивал людей, желающих изменить качество жизни, то сейчас города Западной Украины, особенно Львов, составляют ему достойную конкуренцию», - говорит Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».
Первичка? Уже да
Примета последнего года - сделок с свежепостроенным жильем уже столько же, а то и больше, чем на вторичном рынке. Потому что денежных покупателей стало резко меньше. А «первичка» хороша уже тем, что дешевле, юридически чище, да и качество ее обычно выше.
В 2015 году можно смело ожидать дальнейшего роста цен на «первичку», а также их снижение на вторичное жилье. И все равно это будет рынок покупателя
Охотнее всего застройщики запускают строительство бюджетного жилья. Например, только в столице, по данным консалтинговой компании City Development Solutions, 82% нового предложения - это квартиры эконом и комфорт-класса, еще 16% - бизнес, и всего лишь 1-2% - премиум. Причем около 90 комплексов «доступного» формата находятся на Левом берегу - в Голосеевском, Дарницком и Днепровском районах.
Покупатель же становится более капризным, его запросы растут. Вполне нормально, когда при покупке даже недорогой квартиры ее будущий владелец хочет видеть рядом парк или лес, удобную транспортную развязку, социальную инфраструктуру (детские сады и школы, больницы и магазины), пишут Деньги. Растут и требования к качеству самого жилья: 2-3-камерные стеклопакеты, утепление фасадов, счетчики тепла и терморегуляторы на батареях - все это уже воспринимается как должное.
Все чаще инвесторы обращают внимание на жилые комплексы не в самом мегаполисе, а его окрестностях. Расстояние от городской черты в 20-30 км не играет особой роли. Тем более что крупные города постепенно обрастают большими торговыми центрами, которые снимают проблему закупки продуктов и досуга. «Зато в пригороде Киева цены на эконом-жилье стартуют в среднем с 8 тыс. грн., тогда как в столице цена будет уже от 11-12 тыс. грн.», - резюмирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора по маркетингу и развитию корпорации «ТММ».
В других миллионниках цены тоже тянутся вслед за девальвацией, но разница со столичными все равно сохраняется в пределах 20-30%. Например, весной 2014 года в Днепропетровске, Одессе и Львове за квадратный метр бюджетной квартиры просили 6-7 тыс. грн., сейчас это примерно 8-9 тыс. грн.. Бизнес-класс тоже подорожал, на 40-50%. Например, в Киеве стоимость таких квартир начиналась от 14-15 тыс. грн./м2, сейчас же придется отдать от 20 тыс. грн. за «квадрат». В Днепропетровске и Одессе цены на жилье бизнес-класса колебались от 12 до 16 тыс. грн., но сегодня дешевле 14-15 тыс. грн./м2 найти сложно.
Самый внушительный рост цен показали квартиры премиум-класса, в некоторых объектах до 70%. Причин тому две: в таких проектах застройщики, как правило, берут все риски финансирования на себя, а доля импортных материалов, используемых в строительстве и отделке, очень высока. В итоге, в начале 2014 года цены на «элитку» в Киеве стартовали с 20 тыс. грн, сейчас же, к началу 2015 года, минимум составляет 25-30 тыс. грн. В миллионниках ценники были около 12-17 тыс. грн. за «квадрат», а спустя год они приблизились к 15-20 тыс. грн.
Девелоперы грозятся, что это удорожание - далеко не предел, обещая увеличивать цены и дальше. «До конца года и в январе будут действовать традиционные праздничные скидки и акции. Однако с февраля возможен рост гривневых цен в пределах 5-7%. В целом же в 2015 году можно прогнозировать удорожание стоимости первичного жилья еще на 15-20%», - говорит Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.
На что надеемся?
«Вторичка» продолжает терять позиции. Например, соотношение числа сделок уже составляет приблизительно 60:40 в пользу «первички». Застройщик заинтересован продать квартиру и получить новую порцию финансирования для строительства своего объекта. Именно поэтому скидки в размере 3-5%, а иногда 10-15%, останутся для «первички» вполне распространенным явлением, в то время как сделки со вторичным жильем так и будут проходить по принципу «кто как договорился».
Рядовых продавцов уговорить на уступки гораздо сложнее. Они скорее согласятся отложить сделку на будущее, до «лучших времен». Хотя риелторы уверяют, что при должном упорстве потенциальный покупатель может выторговать от 10 до 30% первоначальной цены. А учитывая, сколь быстро новостройки наступают на пятки, продавцам жилья с рук ничего не останется, как снижать свои запросы.
К тому же новостройка дает более широкие возможности для перепланировки, реализации дизайнерских идей. Например, даже в квартирах среднего класса все чаще встречается формат «openspace», который позволяет в процессе ремонта создавать квартиру в буквальном смысле под себя: переносить стены и решать, где, к примеру, организовать кухню, а где - спальню и гостиную.
Так что падение цен на «вторичку», скорее всего, неизбежно. Пусть оно и не будет таким стремительным, как в 2014 году (снижение цен в валютном эквиваленте составило 20-30%). «Цены снизятся на 10-15%, хотя для некоторых объектов падение может быть и более внушительным», - считает Ярослава Чапко. Большинство продавцов при этом займут выжидательную позицию, а сделки будут проходить в тех случаях, когда будут носить вынужденный характер - вот тогда и возможна срочная продажа по компромиссной цене.
Растянуть подольше
Ипотечное кредитование в 2015 году вряд ли вернется, а вот разнообразные варианты рассрочек останутся. Размер первого взноса составит от 10% и выше, срок погашения - в среднем от года до трех. Однако самое главное - схема погашения и зависимость платежей от валютного курса.
Для тех покупателей, которые готовы инвестировать изначально 50-70% стоимости жилья, вполне возможна выплата остатка в гривне по фиксированной цене, прописанной в договоре. Второй вариант - погашение с привязкой к курсу гривны на момент оплаты. Он характерен для проектов, которые соглашаются на 30% первоначального взноса. В случае же, когда инвестор имеет на руках минимальную долю общей стоимости жилья, ему с большой вероятностью предложат платежи, размер которых будет расти по мере готовности дома.
Причем третий вариант, скорее всего, станет популярнее. Это связано с тем, что в связи с инфляцией и девальвацией девелоперы не могут прогнозировать свои затраты. А значит, им проще каждый месяц индексировать сумму жилья на темпы роста затратной части. И таким образом перестраховывать свои риски.
Все в кошелек
По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, в Украине около 3 тысяч «проблемных» новостроек (тех, возведение которых ведется свыше пяти лет). В то же время вероятность заморозки строительства сегодня достаточно низка.
«Застройщики с осторожностью начинают что-то новое. Кроме того, в Киев пришло несколько крупных девелоперов из Донецка. Но они скорее будут работать на подрядах, проектировать», - прогнозирует Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ). Аналитики считают, что большинство компаний будут сосредотачивать свой ресурс на объектах на завершающих стадиях строительства, «не распыляя» деньги на большое количество жилых комплексов.
Плюс ко всему, недвижимость вновь станет инструментом для инвестирования. Например, в 2014 году уже наметился спрос на квартиры большой площади (до 100-120 кв. м), которые покупаются для создания в них «мини-гостиниц». В 2015 году это направление получит еще один виток развития, и вернется практика так называемых доходных домов, которые были очень популярны в Киеве в начале ХХ века. Самый известный из них - дом с Химерами архитектора Городецкого. Его неким прообразом станет доходный дом Elyseum, строительство которого недалеко от пр-та Победы в Киеве начинает львовская компания «Риэл».
Инвесторы приобретают жилье исключительно для дальнейшей сдачи в аренду. Съемщик же получает современную квартиру близ центра города и за деньги, сопоставимые с арендой гостинки где-то на отшибе. «Арендная плата фиксирована, налажена инфраструктура (стирка, уборка, готовка и прочие бытовые нужды), а социальный состав дома однороден», - рассказывает соучредитель компании Kiev Standard Олег Перегинец. Причем уже с первого года человек, купивший «метры» в доходном доме, начинает зарабатывать ежемесячно.
По материалам: ibud.ua